Défiscalisation : quand le particulier se fait pigeonner

par Dominique Loriou jeudi 26 novembre 2015 10:52, mis à jour le jeudi 26 novembre 2015 à 10h59
Résidence étudiante
Dans ce type d'investissement, le particulier est doublement victime © MaxPPP

La fin de l'année approche, et peut-être avez-vous été approché par des commerciaux vous proposant des opérations de défiscalisation à réaliser avant le 31 décembre. Dans ce domaine, le choix est vaste entre résidences étudiantes, Ehpad, ou résidences de tourisme. Il y en a pour tous les goûts et toutes les bourses.

Le discours est toujours le même : c'est un bon placement en vue de la retraite. Mais, derrière ces belles paroles, se cachent une réalité beaucoup moins idyllique et, pour des milliers d'investisseurs, c'est le désenchantement. 

En 1997, Bernard a succombé au discours d'un commercial venu lui vanter les mérites d'un investissement dans une résidence étudiante à Cannes. Il s'est donc lancé dans une opération de défiscalisation pour l'achat d'un studio. La banque a tout financé. Bernard a reçu des loyers mais, maintenant il veut vendre et il découvre un peu tard qu'il ne peut pas faire ce qu'il veut parce que l'exploitant lui réclame 41.000 euros d'indemnités.

Bernard fait les frais du bail commercial qui le lie à l'exploitant et qu'on lui a fait signer au tout début de l'opération. Or, un bail commercial est un cadre très rigide fait pour protéger le commerçant ou l'exploitant. En aucun cas, il n'est fait pour protéger l'investisseur simple particulier.

Attention au bail commercial

Et voici à quoi il faut s'attendre lorsque l'on signe un tel bail commercial : l'exploitant peut demander une baisse des loyers, les gros travaux et mises aux normes sont à la charge du propriétaire. Enfin, si ce dernier veut mettre fin au bail commercial, il va falloir qu'il paye une indemnité d'éviction. Et ce, même si ce n'est pas prévu dans le contrat, c'est obligatoire : on ne peut pas y déroger.

Tout cela pour dire qu'un investisseur particulier qui signe un bail commercial avec un exploitant pour ce type d'opération ne doit pas s'imaginer qu'il pourra revendre facilement son bien et encore moins le récupérer un jour. Mais cela, personne ne lui a dit au départ.

Un bien professionnel loué à un professionnel

En fait, notre particulier imaginait acheter un appartement comme un autre. Ce que l'on ne lui a pas dit, c'est qu'il a surtout acheté un bien professionnel loué à un professionnel dans le cadre d'un bail commercial.  

Dans ce type d'investissement, le particulier est doublement victime : du bail commercial d'abord et, ensuite, de ce qui se passe en amont de l'opération. Il est fréquent en effet que le promoteur donne une subvention à l'exploitant pour gonfler les loyers garantis afin de faire croire à l'investisseur simple particulier que c'est, en apparence, un bon placement. Cette pratique à un nom : les fonds de concours. Les pouvoirs publics sont au courant de cette pratique déloyale et pourtant ils laissent faire.

Prudence si vous avez l'intention de défiscaliser dans ce type d'investissement. Il s'adresse avant tout à des professionnels avertis, à des gens qui connaissent très bien les baux commerciaux. Pour les consommateurs simples particuliers, le mieux est encore de passer son chemin.

Dominique Loriou explique les pièges de la défiscalisation

 

Erwan Seznec, journaliste économique à Que Choisir, auteur de Robien, Scellier...Ruinés ! Le plus grand scandale immobilier de l'après-guerre (Ed. Seuil) ajoute que "la part des crédits immobilier dans le surendettement a explosé en 4 ans et est passée à 12%. Ce n'est pas normal. Un propriétaire surendetté doit vendre son bien."

Erwan Seznec : "Si vous vous engagez dans ces opérations-là, sachez que la sortie sera difficile."