Immobilier : les failles du diagnostic énergétique

Qu'on vende ou qu'on loue un logement, c'est désormais un passage obligé : le diagnostic de performance énergétique, le DPE. Comme les diagnostics qui évaluent la présence de plomb, d'amiante ou la qualité d'une installation électrique, il est obligatoire ; depuis 2006 pour une vente et depuis 2007 pour une location. Mais les résultats de ces expertises sont parfois sujets à caution.

Le diagnostic de performance énergétique est obligatoire depuis 2006 pour les ventes, depuis 2007 pour les locations © Radio France - Sébastien Baer

Le DPE, c'est cette petite étiquette verte, jaune, orange ou rouge qui apparaît sur toutes les annonces immobilières. Le classement varie de la lettre A à la lettre G, en fonction de la consommation d'énergie du logement. Ce sont les diagnostiqueurs qui sont chargés d'expertiser les appartements ou les maisons. Et le moins que l'on puisse dire, c'est que ces classements sont parfois loin d'être fiables.

"C'est toujours la loterie", regrette Cédric Musso, directeur des relations institutionnelles à l'UFC-Que choisir. " Selon le diagnostiqueur auquel vous avez recours, vous n'allez pas aboutir au même classement, parce qu'un même logement a été classé selon le diagnostiqueur en catégorie B et un autre l'a classé en catégorie E. C'est une différence de quatre classes énergétiques, c'est absolument considérable. Ce n'est pas normal qu'on aboutisse pas à un classement homogène régulier". 

Logiciels différents

Plusieurs éléments expliquent ces failles et ces différences de diagnostics. Le secteur a connu une forte expansion ces dernières années. Il y avait 4.000 diagnostiqueurs avant 2006, ils sont 6.500 depuis que le diagnostic a été rendu obligatoire. Leur formation est parfois discutable, pas toujours très encadrée. Et puis, le matériel utilisé pose aussi question. Il existe une dizaine de logiciels et tous ne sont pas paramétrés à l'identique.

Bruno Dumont Saint-Priest, délégué général de la fédération interprofessionnelle du diagnostic immobilier (FIDI) © Radio France Sébastien Baer

"Certaines informations peuvent être vérifiées par le diagnostiqueur, mais d'autres non", explique Bruno Dumont Saint Priest, délégué général de la Fédération interprofessionnelle du diagnostic immobilier. "Par exemple, l'isolant intérieur dans un appartement. A moins de démonter une prise – ce qu'un diagnostiqueur ne doit pas faire – vous pouvez difficilement mesurer l'épaisseur de cet isolant. Donc quand vous n'avez pas la mesure exacte, vous rentrez une mesure par défaut. Et chaque logiciel va attribuer une valeur différente à cette mesure par défaut. Donc effectivement aujourd'hui l'outil n'est pas fiable. Quand vous avez cinq ou six mesures que vous ne pouvez pas vérifier, cela a une incidence réelle". 

Diagnostics de complaisance

Le DPE, qui évalue la consommation énergétique d'un logement, sert parfois d'argument de vente. Un acquéreur potentiel peut aussi utiliser un mauvais diagnostic comme outil de négociation, pour faire baisser un prix. Pour un vendeur, il est donc important de décrocher la note la plus élevée possible. Ce qui donne parfois lieu à des dérives.

Certains profitent des failles du système pour tenter d'obtenir des diagnostics de complaisance remarque Guy Barta, diagnostiqueur à Paris. "Il arrive que certains vendeurs, pas satisfaits du premier diagnostic, appellent un autre diagnostiqueur en espérant obtenir une meilleure note. On me l'a déjà demandé. Et j'ai perdu une agence immobilière parce qu'un concurrent arrive à sortir régulièrement des notes de meilleure qualité sur des biens comparables". 

Réforme du DPE

Un plan, qui entre en vigueur le 1er janvier 2013, doit améliorer le DPE, le rendre plus crédible, plus fiable et faire disparaître les fraudes. La formation des diagnostiqueurs va être accrue. Ils doivent désormais justifier d'un niveau bac+2. Et l'outil lui-même va être modernisé précise Philippe Pelletier, président de "Plan bâtiment durable", une structure missionnée par les ministères du logement et de l'écologie pour mener une réflexion sur le sujet.

"Le DPE va être mieux renseigné. Avant, il y avait 30 paramètres, il y en aura désormais 60. Un moteur de calcul va être mis en place et très vite, on ne devrait plus voir des diagnostics différents pour un même bien. On devrait aller vers davantage d'harmonie", précise Philippe Pelletier.

En majorité, les professionnels du secteur aimeraient que le DPE devienne opposable. Cela permettrait à un acquéreur de se retourner contre l'ancien propriétaire ou contre le diagnostiqueur, en cas d'évaluation erronée. Mais ce dernier point n'est pas à l'ordre du jour du plan de fiabilisation 2013.