Remise en cause des SCI

Raoul aimerait savoir s’il existe des cas ou le fisc peut remettre en cause les fondements mêmes des SCI, les sociétés civiles immobilières ?

On peut constituer une SCI pour ne nombreuses raisons mais ce doit toujours être de bonnes raisons comme pour éviter l’indivision par exemple. Mais transformer une SCI en résidence principale peut devenir une source de conflits avec l’administration fiscale et avec ses associés en cas de mésentente.

Un couple achète par l’intermédiaire d’une SCI, un bien à crédit qu’ils vont rénover en engageant des travaux. Quelques mois plus tard, ils vont louer ce bien à la SCI afin d’y loger leurs enfants. Trois ans plus tard, le couple fait de la villa sa résidence principale.

Ils ont déduits les intérêts d’emprunt et les dépenses de travaux et imputer le déficit ainsi créé sur leurs autres revenus. Le bien est resté "en famille". Le seul actif de la SCI reste le bien rénové et à aucun moment le couple qui détenait le contrôle intégral de la SCI  à chercher à le louer à des tiers. Pour le fisc et le comité de l’abus de droit fiscal, il s’agit bel et bien d’un abus de droit, d’un montage destiné à éluder l’impôt ou à le minorer sans qu’un but patrimonial soit poursuivi. La sanction est donc, outre l’impôt à payer, sa majoration de 80% pour abus de droit.

Un couple vivant en concubinage constitue une société civile immobilière, puis se marie. Après leur mariage, ils achètent leur logement par l’intermédiaire de la SCI. Le partage du capital est le suivant : l’époux possède la moitié des parts sociales, l’épouse 45% des parts  et le père de l’épouse 5% des parts. Le couple divorce à la demande de madame et elle est seule à occuper le logement de la SCI. Monsieur convoque une assemblée générale des associés pour  faire voter la suppression de l’attribution gratuite du logement à madame. Cette dernière et son père qui détiennent donc à eux deux la moitié du capital et des droits de vote de la SCI  votent contre. La situation est  bloquée.

Le mari s’adresse au juge pour contester ce refus. Il obtiendra gain de cause. Pour la chambre civile de la Cour de cassation, le refus de voter le paiement d’un loyer au bénéfice de la SCI est contraire à son objet social. En bloquant la décision l’épouse et son père  mettent en péril la société civile immobilière. Pour que la location ait lieu, les juges ont désigné un administrateur se substituant à l’épouse et à son père.

Comme le montre ces deux exemples, on ne peut pas faire n’importe quoi avec une SCI.

Philippe voudrait savoir quels avantages il y a à faire appel à un  courtier en prêt ?

C’est un professionnel du crédit qui agit en tant qu’intermédiaire entre vous (son client) et les différents établissements bancaires préteurs. Premier avantage, sa recherche est gratuite. Cela ne signifie pas qu’il n’est pas rémunéré mais que pour le client il n’existe pas de surcoût financier. C’est un point à éclaircir dès votre premier contact mais généralement les honoraires des courtiers en prêts sont pris en charge par ses partenaires fournisseurs (banques et compagnies d’assurance). Deuxième avantage, il prendra tout le temps nécessaire pour vous détailler chaque offre de prêt. Il existe toute une variété de nuances qui ont leur importance. Le taux effectif global (TEG) n’est pas le seul paramètre à prendre en compte. La souplesse n’est pas à négliger (suspension  et report de mensualités ou au contraire accélération des remboursements, absence de pénalités de remboursement anticipées, par exemple.