Passer d'une SCPI à une OPCI : un choix à faire avec précaution

Jean dispose de pierre papier, autrement dit de SCPI, les sociétés civiles de placements immobiliers et son banquier lui a proposé de souscrire des OPCI, sorte de cousine germaine des précédentes. Il voudrait savoir s'il a intérêt à le faire.

De 4% à plus de 5% aujourd'hui pour les SCPI classiques, aux environs de 4% pour les OPCI. © Radio France

Les OPCI sont les cousines germaines des SCPI. OPCI cela signifie "organisme de placement collectif immobilier" . Les OPCI  sont de création récente. Peu nombreux aujourd'hui, leur nombre devrait grandir dans les années qui viennent.

Quelles similitudes et quelles différences y a-t-il entre les OPCI et les SCPI ?

Tout d'abord les similitudes. Un organisme achète de l'immobilier et le revend par petit bout, si on peut s'exprimer ainsi sous la forme de pierre papier à des épargnants qui vont percevoir une partie des loyers sous forme de gains distribués au prorata de la détention des titres détenus.

Les différences ensuite. Les OPCI sont plus liquides que les SCPI. C'est-à-dire que si l'on a besoin de vendre ses titres, ce sera plus facile et plus rapide.

Dans tous les cas, il faudra acquitter des prélèvements sociaux à hauteur de 13,5%

Dans une SCPI qui est une société civile, il faut qu'un vendeur trouve un acheteur. Alors c'est possible mais cela peut prendre du temps. Pour les OPCI c'est différent. Ils ont pour obligation de racheter les titres. C'est la raison pour laquelle, la réglementation les obligent à ne pas investir plus de 90% de leur patrimoine dans de la pierre, le solde,  10% qui reste sera placé en produit de trésorerie.

Qu'est ce qui rapporte le plus les OPCI ou les SCPI ?

Les SCPI sont davantage investies dans la pierre que les OPCI. Dans la mesure où l'immobilier flambe, les SCPI sont plus rentables. Plus de 4% à plus de 5% aujourd'hui pour les SCPI classiques et aux environs de 4% pour les OPCI. Il s'agit de rentabilité globale et non du seul rendement bien entendu. Mais encore une fois, les OPCI sont plus liquides.

Et pour la fiscalité ?

Il faut savoir qu'il existe deux types ou familles d'OPCI :

1. Celles à prépondérance immobilière à capital variable. Elles sont proches des Sicav. Les revenus sont soumis  aux régimes des dividendes comme pour n'importe quelle action.
2. Et les OPCI  de placements immobiliers. Et là tout dépend de l'origine des gains. Selon qu'il s'agit d'obligations ou de loyers par exemple. Mais de toute façon, la part immobilière sera la plus importante. Et ces revenus seront imposables à l'impôt sur le revenu.

Ce qui signifie que si les revenus  fonciers de l'épargnant ne dépassent pas 15.000 euros dans l'année, les loyers seront imposables à hauteur de 70% de leur montant à l'impôt sur le revenu. Sinon, ce sera une imposition aux frais réels, donc un revenu imposable une fois les charges déduites.

Dans tous les cas, il faudra acquitter des prélèvements sociaux à hauteur de 13,5%

Alors SCPI ou OPCI ?

Les SCPI murs de boutiques ont fait leurs preuves. Elles sont plus rentables mais il faut disposer d'un horizon de placement d'environ 15 ans pour en tirer pleinement profit. Pour les OPCI, pour l'instant moins rentables, la durée de détention est d'environ 8 ans.

A chacun donc de se déterminer selon ses objectifs.