Acheter un appartement ou une villa à l'étranger

Echaudés par les marchés financiers, nos concitoyens s'intéressent de plus en plus aux biens réels comme l'or et l'immobilier. Compte tenu du prix de la pierre en France, certains envisagent pour leurs vieux jours d'acheter un appartement ou une villa à l'étranger. Mais cela ne se fait pas s'en prendre de précautions.

Ce ne sont pas les offres qui manquent. Des publicités vantent les mérites de l'accession à la propriété à Marrakech, à Miami et dans bien d'autres contrées. Il y a des précautions à prendre et d'éventuels pièges à éviter. En fait, il y a cinq règles essentielles à respecter avant de se décider.

Se rendre sur place

Il ne faut jamais acheter sur catalogue quelque soit la beauté de la brochure ou la technique employée (souvent une réunion privée sur invitation avec cocktail dans un grand hôtel). Rendez vous sur place. Par exemple à l'occasion de vacances. C'est beaucoup plus prudent. Vous pourrez ainsi collecter de nombreux renseignements utiles, vous faire une idée exacte de la qualité du bien, d'éventuelles nuisances et du contexte politique du pays.

S'informer sur le droit applicable

La notion de propriété peut différer d'un pays à l'autre. Par exemple en Thaïlande, sauf si vous êtes ressortissant de ce pays, vous ne pourrez pas en tant que personne physique acheter directement un bien foncier. Vous serez propriétaire de la maison mais pas du sol ce qui ne facilitera pas la revente comme vous pouvez vous en doutez. Pour avoir un droit sur le foncier vous devrez mettre en place une société souvent civile avec un ou plusieurs Thaïlandais. Autre exemple, le Maroc. Assurez-vous que les biens disponibles n'obéissent pas à la loi coranique car de tels biens ne peuvent être acquis que par des Marocains.

A chaque fois vous devez prendre tous les renseignements utiles sur le droit applicable. Pour cela n'hésitez pas à consulter un notaire.

Le financement de votre acquisition

Vous pouvez contracter un prêt sur place mais assurez vous de bien décrypter l'offre de prêts. S'agit-il d'un emprunt à taux fixe ou à taux variable ? De nombreuses législations défendent beaucoup moins l'emprunteur qu'en France et il vous faut être prudent. Essayez de préférence, ce qui n'est pas facile, de décrocher un emprunt à taux fixe en France. Parfois, il n'existe pas de notaire et l'acte se fait sous seing privé. Attention aussi au risque de change qui peut certes vous être favorable mais aussi défavorable dans un système de change flottant.

Se méfier des prétendues bonnes affaires

De nombreuses publicités vous invitent à vous offrir à prix cassé des villas de rêve aux Etats-Unis en particulier à Miami. Avec des promesses de revente en réalisant des plus values de 100% sur un laps de temps très court. Avec l'éclatement de la bulle immobilière, les subprimes et la crise financière, de nombreux américains se sont retrouvés à la rue et c'est leurs biens qui vous sont proposés à la vente. Rien ne dit qu'à un moment ou à un autre vous ne ferez pas l'objet d'une procédure pour un achat à vil prix et ne serez pas inquiété par une "classe action", impossible en France mais légale aux Etats-Unis.

S'informer sur les conventions fiscales applicables

Le pays dans lequel vous souhaitez acheter votre bien a-t-il conclu une convention fiscale bilatérale avec la France ? Si vous louez et en l'absence de convention vous paierez un impôt foncier en France et dans le pays étranger. Au Maroc, l'ISF n'existe pas mais ce bien sera ajouté à votre patrimoine global et du coup vous deviendrez peut être redevable de cet impôt en France. En Suisse et en Espagne le propriétaire est imposé sur la base de la jouissance de son bien. Au Portugal, il existe une imposition forfaitaire des revenus fonciers nets.

Donc, il faut prendre des précautions et ne pas se précipiter avant d'avoir les réponses à toutes ces questions de bon sens.